Kapitalizasyon Oranı

Gayrimenkul yatırım amaçlı gayrimenkullerdeki bu getiri oranı hakkındaki gerçek

Kapitalizasyon Oranı Nedir?
Kapitalizasyon oranı (kapak oranı olarak da bilinir), ticari gayrimenkul dünyasında bir gayrimenkul yatırım amaçlı gayrimenkulden elde edilmesi beklenen getiri oranını belirtmek için kullanılır.

Bu ölçü, mülkün elde etmesi beklenen net gelire göre hesaplanır ve net işletme gelirinin mülkün varlık değerine bölünmesiyle hesaplanır ve yüzde olarak ifade edilir. Yatırımcının emlak piyasasındaki yatırımından elde edeceği potansiyel getiriyi tahmin etmek için kullanılır.

Kapora oranı, piyasadaki benzer gayrimenkul yatırımlarının göreli değerini hızlı bir şekilde karşılaştırmak için yararlı olsa da, kaldıracı, paranın zaman değerini hesaba katmadığı için bir yatırımın gücünün tek göstergesi olarak kullanılmamalıdır. ve diğer faktörlerin yanı sıra mülk iyileştirmelerinden gelecekteki nakit akışları.
ANAHTAR TAHMİNLER
Kapitalizasyon oranı, bir mülkün net işletme gelirinin mevcut piyasa değerine bölünmesiyle hesaplanır.
Yüzde olarak ifade edilen bu oran, bir yatırımcının gayrimenkul yatırımından elde edebileceği potansiyel getiri tahminidir.
Üst sınır oranı, en çok benzer gayrimenkul yatırımlarının göreli değerlerinin karşılaştırılması olarak kullanışlıdır.
Büyük Harf Kullanım Oranını Anlamak
Üst sınır oranı, gayrimenkul yatırımlarının karlılık ve getiri potansiyelleri açısından değerlendirildiği en popüler ölçüdür. Üst sınır oranı, mülkün krediyle değil nakit olarak satın alındığı varsayılarak, bir mülkün bir yıllık bir zaman ufku üzerindeki getirisini temsil eder. Kapitalizasyon oranı, mülkün içsel, doğal ve kaldıraçsız getiri oranını gösterir.

Önerilen makale: girişimcilik nedir hakkında bilgi almak ve güncel girişimcilik haberlerine ulaşmak almak için ilgili sayfayı ziyaret edebilirsiniz.

Kapitalizasyon Oranı Formülü
Kapitalizasyon oranının hesaplanması için çeşitli versiyonlar mevcuttur. En popüler formülde, bir gayrimenkul yatırımının kapitalizasyon oranı, mülkün net işletme gelirinin (NOI) mevcut piyasa değerine bölünmesiyle hesaplanır. Matematiksel olarak,

Kapitalizasyon Oranı = Net Faaliyet Geliri / Mevcut Piyasa Değeri

nerede,

Net işletme geliri, mülk tarafından elde edilen (beklenen) yıllık gelirdir (kiralar gibi) ve mülkün yönetimi için yapılan tüm masraflar düşülerek elde edilir. Bu giderler, tesisin düzenli bakımı için ödenen maliyetin yanı sıra emlak vergilerini içerir.

Varlığın cari piyasa değeri, mülkün geçerli piyasa oranlarına göre bugünkü değeridir.

Başka bir versiyonda, rakam, bir mülkün orijinal sermaye maliyetine veya satın alma maliyetine göre hesaplanır.

Kapitalizasyon Oranı = Net Faaliyet Geliri / Satın Alma Fiyatı

Ancak ikinci versiyon iki nedenden dolayı pek popüler değil. Birincisi, birkaç yıl/on yıllar önce düşük fiyatlarla satın alınan eski mülkler için gerçekçi olmayan sonuçlar verir ve ikincisi, miras kalan mülke satın alma fiyatı sıfır olduğu için uygulanamaz, bu da bölünmeyi imkansız kılar.

Ek olarak, emlak fiyatları büyük dalgalanmalar gösterdiğinden, güncel piyasa fiyatını kullanan ilk versiyon, sabit değerli orijinal satın alma fiyatını kullanan ikinci versiyona kıyasla daha doğru bir temsildir.

Kapitalizasyon oranları hakkında daha fazla bilgi edinmek isteyenler, en iyi çevrimiçi emlak okullarından birine kaydolmayı düşünmek isteyebilir.

Kapitalizasyon Oranını Yorumlama
Üst sınır oranları, gelecekteki gelirin öngörülen tahminlerine dayandığından, yüksek varyansa tabidirler. O zaman, bir yatırım amaçlı gayrimenkul için iyi bir üst sınır oranını neyin oluşturduğunu anlamak önemli hale gelir.

Oran aynı zamanda bir mülke yatırılan tutarın geri kazanılması için gereken süreyi de gösterir. Örneğin, tavan oranı %10 olan bir mülkün yatırımı geri kazanması yaklaşık 10 yıl alacaktır.

Farklı mülkler arasındaki farklı üst sınır oranları veya aynı mülk üzerindeki farklı zaman ufuklarındaki farklı üst sınır oranları, farklı risk düzeylerini temsil eder. Formüle bakıldığında, daha yüksek net işletme geliri sağlayan ve daha düşük bir değerlemeye sahip mülkler için kap oranı değerinin daha yüksek olacağını ve bunun tersi olduğunu gösterir.

Diyelim ki, coğrafi olarak ayrı olmaları dışında tüm özelliklerinde benzer olan iki özellik var. Biri lüks bir şehir merkezinde, diğeri ise şehrin eteklerinde.

Her şey eşit olduğunda, ilk mülk ikinciye kıyasla daha yüksek bir kira getirecek, ancak bunlar kısmen daha yüksek bakım maliyeti ve daha yüksek vergilerle dengelenecek. Şehir merkezindeki mülk, önemli ölçüde yüksek piyasa değeri nedeniyle, ikincisine kıyasla nispeten daha düşük bir üst sınır oranına sahip olacak.

Daha düşük bir değer üst sınırı oranının, daha iyi değerlemeye ve daha düşük bir risk seviyesiyle daha iyi bir getiri beklentisine karşılık geldiğini gösterir. Öte yandan, daha yüksek bir üst sınır oranı değeri, mülk yatırımından nispeten daha düşük getiri beklentileri ve dolayısıyla daha yüksek bir risk seviyesi anlamına gelir.

Yukarıdaki varsayımsal örnek, bir yatırımcının şehir merkezindeki mülkü tercih etmesini kolaylaştırsa da, gerçek dünya senaryoları o kadar basit olmayabilir. Bir mülkü üst sınır oranına göre değerlendiren yatırımcı, belirli bir risk seviyesi için uygun üst sınır oranını belirlemek gibi zorlu bir görevle karşı karşıyadır.

Başlık Oranı için Gordon Modeli Temsili
Üst sınır oranının başka bir temsili, temettü iskonto modeli (DDM) olarak da adlandırılan Gordon Büyüme Modeli’nden gelir. Bir şirketin hisse senedi fiyatının içsel değerinin mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak hesaplanması yöntemidir ve hisse senedi değeri, bir hisse senedinin gelecekteki temettülerinin bugünkü değeri olarak hesaplanır. Matematiksel olarak,

Hisse Değeri = Beklenen Yıllık Temettü Nakit Akışı / (Yatırımcının Gerekli Getiri Oranı – Beklenen Temettü Artış Oranı)

Denklemi yeniden düzenlemek ve formülü temettü ötesinde genelleştirmek,

(Gerekli Getiri Oranı – Beklenen Büyüme Oranı) = Beklenen Nakit Akışı / Varlık Değeri

Yukarıdaki temsil, daha önceki bölümde belirtilen kapitalizasyon oranının temel formülüyle eşleşir. Beklenen nakit akışı değeri, net işletme gelirini temsil eder ve varlık değeri, mülkün cari piyasa fiyatıyla eşleşir.

Bu, kapitalizasyon oranının, gerekli getiri oranı ile beklenen büyüme oranı arasındaki farka eşit olmasına yol açar. Yani, üst sınır oranı basitçe gerekli getiri oranı eksi büyüme oranıdır.

Bu, yatırımcı tarafından beklenen belirli bir getiri oranı için bir mülkün değerlemesini değerlendirmek için kullanılabilir. Örneğin, bir mülkün net işletme gelirinin 50.000 ABD Doları olduğunu ve bunun yıllık %2 artması beklendiğini varsayalım.

Yatırımcının beklenen getiri oranı yıllık %10 ise, net üst sınır oranı (%10 – %2) = %8 olacaktır. Bunu yukarıdaki formülde kullanarak, varlık değerlemesi (50.000 ABD Doları / %8) = 625.000 ABD Doları olur.

Kapak Oranının Sınırlamaları
Kapitalizasyon oranı, istikrarlı gelir sağlayan mülkler için yararlı bir ölçü olsa da, bir mülkün düzensiz veya tutarsız nakit akışları varsa daha az güvenilirdir. Bu koşullarda, iskonto edilmiş bir nakit akışı modeli, bir yatırım amaçlı gayrimenkulün getirisini ölçmek için daha iyi bir yol olabilir.

Kapitalizasyon oranı, yalnızca bir mülkün gelirinin uzun vadede sabit kalacağı ölçüde faydalıdır. Amortisman gibi gelecekteki riskleri veya kiralama piyasasında gelir dalgalanmalarına neden olabilecek yapısal değişiklikleri dikkate almaz. Yatırımcılar, kap oranı hesaplamalarına güvenirken bu riskleri dikkate almalıdır.

İyi Bir Kapak Oranı Nedir?
“İdeal” kapitalizasyon oranını belirleyen tek bir değer yoktur ve yatırımcılar bir mülkü değerlendirirken kendi risk iştahlarını göz önünde bulundurmalıdır. Genel olarak, yüksek bir kapitalizasyon oranı, daha yüksek bir risk düzeyine işaret ederken, daha düşük bir kapitalizasyon oranı, daha düşük getiri ancak daha düşük risk anlamına gelir.

Bununla birlikte, birçok analist, “iyi” bir üst sınır oranının %5 ila %10 civarında olduğunu düşünürken, %4’lük bir üst sınır oranı, daha düşük risk ancak bir yatırımı telafi etmek için daha uzun bir zaman çizelgesi anlamına gelir.

Yerel bir emlak piyasasının özellikleri gibi dikkate alınması gereken başka faktörler de vardır ve üst sınır oranına veya başka herhangi bir tek metriğe güvenmemek önemlidir.

Kapak Oranını Ne Etkiler?
Bir mülkün kapitalizasyon oranını etkileyebilecek birçok potansiyel piyasa faktörü vardır. Diğer kiralık mülklerde olduğu gibi, ticari mülklerin getirilerini belirlemede konum önemli bir faktördür ve yüksek trafik alanlarının daha yüksek kapitalizasyon oranıyla gelmesi muhtemeldir.

Rakip mülkler gibi yerel pazarın diğer özelliklerini de dikkate almak önemlidir. Genel olarak, büyük, iyi gelişmiş bir pazardaki mülkler, diğer işletmelerin rekabet baskısı nedeniyle daha düşük kapitalizasyon oranlarına sahip olma eğiliminde olacaktır. Yerel pazar büyümesi gibi gelecekteki eğilimler de bir mülkün uzun vadeli kapitalizasyon oranını etkileyebilir.

Son olarak, bir mülke yatırdığınız sermaye miktarı da üst sınır oranını etkileyebilir. Bir mülkü daha çekici hale getiren bir yenileme, daha yüksek kiralara hükmedebilir ve sahibinin işletme gelirini artırabilir.

Kapitalizasyon Oranına Örnekler
John’un 1 milyon doları olduğunu ve mevcut iki yatırım seçeneğinden birine yatırım yapmayı düşündüğünü varsayalım: birincisi, yıllık %3 nominal faiz sunan ve en güvenli yatırımlar olarak kabul edilen devlet tarafından ihraç edilen Hazine bonolarına yatırım yapabilir veya iki, o düzenli kira ödemesi beklenen birden fazla kiracısı olan ticari bir bina satın alabilir.

İkinci durumda, yılda alınan toplam kiranın 90.000$ olduğunu ve yatırımcının çeşitli bakım maliyetleri ve emlak vergileri için toplam 20.000$ ödemesi gerektiğini varsayalım. Emlak yatırımından elde edilen net geliri 70.000 $ olarak bırakır. İlk yıl boyunca, mülk değerinin 1 milyon dolarlık orijinal satın alma fiyatında sabit kaldığını varsayalım.

Kapitalizasyon oranı (Net İşletme Geliri/Mülk Değeri) = 70.000$/1 milyon$ = %7 olarak hesaplanacaktır.

Gayrimenkul yatırım ücretlerinden elde edilen bu %7’lik getiri, risksiz Hazine tahvillerinden elde edilen %3’lük standart getiriden daha iyidir. Ekstra %4, sıfır riskle gelen en güvenli Hazine bonolarına yatırım yapmak yerine emlak piyasasına yatırım yaparak yatırımcının aldığı riskin getirisini temsil eder.

Mülkte Kapitalizasyon Oranı
Gayrimenkul yatırımı risklidir ve kapitalizasyon oranı ölçüsüyle temsil edilen getirinin büyük ölçüde değişebileceği çeşitli senaryolar olabilir.

Örneğin, kiracılardan birkaçı taşınabilir ve mülkten elde edilen kira geliri 40.000 $’a düşebilir. Çeşitli bakım maliyetleri ve emlak vergileri için 20.000$’ı azaltmak ve mülk değerinin 1 milyon$’da kaldığını varsaymak, kapitalizasyon oranı (20.000$ / 1 milyon$) = %2 olur. Bu değer, risksiz tahvillerden elde edilen getiriden daha azdır.

Başka bir senaryoda, kira gelirinin başlangıçtaki 90.000$’da kaldığını, ancak bakım maliyetinin ve/veya emlak vergisinin önemli ölçüde, yani 50.000$ arttığını varsayalım. Bu durumda kapitalizasyon oranı (40.000$/1 milyon$) = %4 olacaktır.

Başka bir durumda, kira geliri ve çeşitli maliyetler aynı kalırken, mülkün mevcut piyasa değeri, örneğin 800.000 $ azalırsa, kapitalizasyon oranı 70.000 $/800.000 $ = %8,75’e yükselecektir.

Temelde, mülkten elde edilen çeşitli gelir seviyeleri, mülkle ilgili harcamalar ve mülkün mevcut piyasa değeri, kapitalizasyon oranını önemli ölçüde değiştirebilir.

Teorik olarak Hazine bonosu yatırımlarına ek olarak mülk yatırımcıları için mevcut olan getiri fazlası, yukarıda belirtilen senaryolara yol açan ilgili risklere bağlanabilir. Risk faktörleri şunları içerir:

Mülkün yaşı, konumu ve durumu
Mülk türü: çok aileli, ofis, endüstriyel, perakende veya eğlence amaçlı
Kiracıların ödeme gücü ve düzenli kira gelirleri
Kiracı kiralamalarının süresi ve yapısı
Gayrimenkulün genel piyasa değeri ve değerlemesini etkileyen faktörler
Bölgenin makroekonomik temelleri ve kiracıların işlerini etkileyen faktörler
Kapitalizasyon Oranım Ne Olmalı?
Bir yatırım amaçlı gayrimenkul için kapitalizasyon oranı %4 ile %10 arasında olmalıdır. Kesin sayı, mülkün konumuna ve yatırımı değerli kılmak için gereken getiri oranına bağlı olacaktır.

Daha Yüksek veya Daha Düşük Bir Kapitalizasyon Oranı Daha mı İyi?
Genel olarak, kapitalizasyon oranı bir risk ölçüsü olarak görülebilir. Bu nedenle, daha yüksek veya daha düşük bir üst sınır oranının daha iyi olup olmadığını belirlemek, yatırımcıya ve onların risk profiline bağlı olacaktır. Daha yüksek bir üst sınır oranı, yatırımın daha fazla risk taşıdığı anlamına gelirken, düşük bir üst sınır riski, bir yatırımın daha az risk taşıdığı anlamına gelir.

Kapitalizasyon Oranı ile Yatırım Getirisi Arasındaki Fark Nedir?
Yatırım getirisi, bir yatırımın potansiyel getirisinin belirli bir zaman ufku boyunca ne olabileceğini gösterir. Kapitalizasyon oranı size bir yatırımın getirisinin şu anda ne olduğunu veya gerçekte ne olması gerektiğini söyleyecektir.

Alt çizgi
Kapitalizasyon oranı, ticari kiralık mülklerin karlılığını ölçmek için kullanılır. Yüksek bir üst sınır oranı, ilk yatırımın boyutuna göre nispeten yüksek bir geliri gösterir. Ancak risk ve yerel pazar dinamikleri gibi dikkate alınması gereken başka faktörler de vardır. Yatırımcılar, kapitalizasyon oranına ek olarak çok çeşitli metrikleri dikkate almaya dikkat etmelidir.